꿈의 전원주택 꼭 알아야할 세금

행복한 전원주택을 꿈꾼다.

다들 전원주택에 살고 싶으시죠?
도시 생활에 지친 현대인들이 최근 건강과 삶의 질을 중요시하는 웰빙 추세에 따라 전원주택에 대한 관심이 꾸준히 높아지고 있습니다.
직접 거주의 목적이든 투자를 목적이든 전원주택 투자를 위한 기본 원칙은 우선 개별성보다는 환금성은 꼭 생각하셔야 해요.

전원주택 지을 때 관련된 세금

취득세는 어디까지?
취득세는 건축물의 토지 취득 가격과 건축물 취득 가격에 적용 도는데요. 각 취득 시점에 따로 내야 하고요.

노후화된 주택을 사서 즉시 철거한 후에 주택을 신축하는 경우에는 노후주택의 건물 가격도 토지 가격에 반영될 수 있습니다. 이 경우 건물을 철거하기 위한 철거비용도 토지원가에 포함돼요.

토지를 매매로 취득했다면 취득 시 매입원가 및 제반 비용이 원가로 반영되고, 상속이나 증여로 취득한 경우에는 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 금액이 토지의 취득원가가 돼요.

건축물 가격도 건축주가 직접 공사를 진행하는 경우와 공사업체에 외주를 맡기는 경우로 나눠서 볼 수 있어요.
건축물을 직접 공사를 진행하는 경우엔 건물을 짓기 위한 비용이 건물의 원가에 반영돼요. 설계·감리비, 원재료, 노무비, 전력공급 및 상하수도 등 외주 공사비 등이 원가에 반영되는 비용이죠.
건축을 외주업체에 맡기는 경우에는 외주업체와 계약한 금액이 건물 원가가 됩니다.

취득세는 취득원인에 따라 적용되는 세율이 다른데요. 토지를 매입할 때는 유상거래 취득세율인 4%가 적용되고요.

전원주택은 원래 없던 건물을 새로 짓는 것으로 원시취득이라고 합니다. 주택의 원시 취득세율은 2.8%입니다.

상속받은 시골집을 리모델링해도 취득세를 내야 해요.
리모델링을 해서 건물의 면적이 증가하는 경우에는 증가된 부분에 대해 원시 취득세율인 2.8%로 취득세를 부담합니다.

시골집을 부수고 신축할 때는

농어촌주택은 증축, 개축 등 불법적인 요소가 반영된 경우가 많은데요. 건축물대장상에 위반건축물로 표시돼 있는 경우가 많습니다.

만약, 위반건축물로 분류된 건축물은 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 건축물 위반 요소를 해소하기 전까지 이행강제금이 계속해서 부과될 수 있습니다.

또한 전원주택을 짓기 위한 땅 위에 건축물대장에 존재하지 않는 무허가 건축물이 있는 경우엔 지방자치단체에 무허가 건축물 멸실 절차도 확인해야 합니다.

위반건축물, 불법건축물이 있는 경우에는 대출이 불가능하기 때문에 위반 요소를 해소하는 데 추가적인 제반 비용을 지출한 후에서야 대출이 가능하다는 점도 유의해야 합니다.

주택 신축이 어려운 땅도 있답니다.
시골집 토지의 지목이 대지가 아닌 전답으로 돼 있는 경우도 있습니다. 전답은 본래 주택을 지을 수 없는 땅이므로 이런 곳에 시골집을 개발하기 위해서는 지목을 대지로 변경해야 합니다.

또 전원주택 신축부지와 연결된 도로가 없을 경우에는 맹지일 경우 허가 자체가 나지 않는 경우도 생기고요. 별도의 비용을 들여서 도로를 내야 하는 경우도 있습니다.
또한, 토지 구입 시부터 토지측량을 정확하게 해서 구획 확인도 꼭 해야 합니다.

상시 주거용 아닌 별장으로 구분되는 경우에는 사치성 재산으로 중과세율(10.8%)이 적용될 수 있습니다. 다만, 읍면지역의 일정 규모에 해당하는 농어촌주택과 부속토지는 별장으로 보지 않습니다.

재산세도 주거용 전원주택은 일반주택의 0.1~0.4% 재산세율이 적용되지만, 별장은 4%로 높은 재산세를 부담합니다.
주거용 전원주택은 종합부동산세 과세대상 주택에 해당하는데요. 이에 따라 보유주택의 공시 가격 합계가 6억 원 이상(1 주택은 11억 원 이상)이면 종부세를 납부해야 합니다. 하지만 별장은 종부세 제외대상이라는 특징도 있습니다.

양도세 대비 준비도 해야 해요.

주택 신축 시 추후 매도 시 양도소득세 신고를 위해 필요경비 증빙서류 미리 챙겨두세요.
전원주택을 신축시 건축업체 건축 계약서나 대금 이체 증명, 세금계산서 및 계산서 등을 잘 보관해두시면 됩니다.
행복 가득 여유로운 전원주택의 꿈을 이루어 보아요.